2023.12.02
0강 부동산은 법인으로 관리해야 하는 완벽한 이유
1강 I. 부동산 법인, 왜 설립할까?
1.
소득세 vs 법인세
•
양도소득세 세율 = 종합소득세 세율
◦
6~45% 세율
•
장기보유특별공제
◦
보유기간 3년 이상부터 양도세를 공제해주는 제도, 1세대1주택자와 다주택자와 적용되는 공제율이 다름 (조정대상지역에서는 배제)
◦
1세대 1주택자 거주기간에 따라 차등 공제(최소 2년이상부터)
◦
1세대 1주택자여도 보유만하고 거주를 안했으면 일반공제율로 적용(최대 30%공제)
•
조정대상지역 내 추가규제는(폐지예정)
◦
조정대상지역이먄 다주택자들은 세율이 더 플러스 됨
◦
장기보유특별공제도 배제
•
법인세율(2023년 사업연도부터)
◦
9~24% 세율
•
토지등 양도차익에 대한 법인세
◦
주택, 별장, 비사업용토지등 양도차익은 법인세와는 별도로 10%, 20% 추가과세
2023.12.03
2강 I. 임대? 매매? 법인사업자 꿰뚫기
1.
개인 매매사업자
•
주택임대소득 연2천만원분리과세
•
85제곱미터 초과 주택 건물분 부가가치세
•
매매사업자 비교과세
•
단기매도시 기본세율 적용
2.
개인 임대사업자
•
1세대1주택 비과세
•
장기보유특별공제
•
기본공제 연 250만원
•
다주택 중과세
•
임대는 종소세, 매매는 양도세
3.
법인사업자
•
토지등 양도차익 추가법인세
•
85제곱미터 초과 주택 건물분 부가가치세
•
1주택 비과세 없음
Tip 보통 병원은 비용이 인건비 및 임차료인데 원장님이 건물을 사서 개원하실건데 개인 또는 법인 둘중에 어떤게 더 좋은지 여쭤보시면 비용관리 측면에서 법인이 더 좋다고 안내하기, 법인이면 계약서를 작성해서 비용처리 할 수 있음
#법인의 수익은 개인소득에 합산되지 않음
2023.12.04
3강 I. 취득세 없는 부동산 법인!
1.
이외 부동산 법인 설립 장점
•
법인은 보유주식 수로 의결권을 행사하므로 부동산의 일부처분이 불가능하고, 투자자 중 일부가 사망등으로 변경되어도 의사결정에는 문제가 없음
•
일부 형제의 개인 사정에 따른 부동산의 처분을 방지할 수 있음
•
상속시 부동산이 아닌 주식을 상속 받으므로 취등록세가 없음
•
상속시 주식은 평가가치가 부동산보다 낮아서 상속세 절세효과가 큼.
•
개인명의조법인명의 이므로 법인자산은 개인 건강보험 재산금액에서 제외 및 직장가입자로 가입하여 건강보험료 절감 가능.
•
이월결손금 : 양도세는 당해연도만 공제 가능하지만 법인은 10년간 이월공제 가능.
•
법인은 주택에 대해 간주임대료 계산 안함.
2.
임대보증금 등의 간주익금
•
법인의 자기자본에 대한 차입금의 비율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준을 초과하여 차입금을 보유하고 있는 내국법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 법인(비영리내국법인은 제외한다)이 대통령령으로 정하는 주택을 제외한 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 보증금,전세금 또는 이에 준하는 것을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 『법인세법, 제15조 제1항에 따른 익금에 가산한다
3.
부동산법인 설립 이유
•
비교1 단기매매
◦
단기매매시 법인세율이 양도세율보다 낮음
◦
1년내 단기매매
▪
양도세율 - 70%(주택,입주권), 50%(주택 외)
▪
법인세율 - 9~24%
•
비교2 필요경비
◦
법인의 비용처리 범위가 양도소득세에 비해 폭 넓음
•
비교3 납세기한
◦
법인세는 양도세보다 기한이 늦음
◦
납부시기
▪
양도세 - 양도일이 속하는 말일로부터 2개월 이내
▪
법인세 - 사업연도 종료일 이후 3개월이내
2023.12.06
4강 I. 부동산 법인, 어떻게 설립 하나요?
1.
부동산법인 설립 절차
a.
상호
•
동일한 상호 금지 (인터넷등기소에서 검색 가능)
b.
자본금
•
최저 자본금 폐지(보통 1천만원으로 설립)
•
부동산취득에 필요한 대출에 따라 은행에서 일정 자본금을 요구할 수 있음
(보통 대출금의 10~20%를 자본금으로 요구함.)
c.
주주구성 및 감사선임
•
가족회사가 대부분(가족이외 공동투자도 많음)
•
추후 증여, 상속을 대비하여 초기에 자녀들의 지분을 조정
•
가수금으로 증여 문제 발생할 수 있음
•
은행에서 미성년자 주주의 지분율을 10% 이내로 제한할 수 있음
d.
본점소재지(취득세 영향)
•
과밀억제권역에 본점 소재시 부동산 취득시 취득세 중과
e.
업종
•
부동산 임대업
•
부동산 매매업
2023.12.07
5강 I. 본점소재지 주의사항 (1)
수도권과밀억제권역이란?
- 서울 및 수도권 대부분이 과밀억제권역임
•
서울특별시는 원칙적으로 전 지역이 과밀억제권역임.
• 산업단지는 과밀억제권역이지만 설립시 중과세에서 제외되는 특혜가 있음.
◦
가산디지털단지와 구로 디지털단지가 해당됨 : 업종 위험성 있음
1.
수도권법인이 수도권 부동산 취득시 취득세 중과
a.
중과세 적용 요건
•
수도권 과밀억제권역 내에서 법인이 설립(지점설치, 대도시로의 전입등 포함) 될것
•
설립된 지 5년 내 일것
•
수도권 과밀억제권역 내에서 취득한 부동산 일것
•
중과세 배제업종에 해당되지 않을 것
b.
중과세 적용 예외
•
수도권 과밀억제권역 밖에서 법인 설립
•
수도권 과밀억제권역 밖의 부동산 취득
•
임대주택법에 따라 준공공임대등록하고 주택임대
※ 아래의 경우도 중과세 적용 됨
a.
폐업번인 - 법인 인수일 이전 1년 이내에 다시 사업자등록을 한 폐업법인
b.
임원교체법인 - 법인인수일 이전 2년이상 사업실적이 없고, 인수일 전후 1년 이내에 인수법인 임원의 50% 이상을 교체한 법인
2.
법인 취득세
•
주택
◦
13.4%(지역불문)
◦
예외 : 공시가격 1억 이하 주택 등
•
주택외 상가, 건물, 오피스텔 등
◦
4.6%(수도권 과밀억제권역 법인 9.4%)
•
12% 중과 제외 주택 → 1~3%
3.
지점 부동산 취득 중과세 기준
a.
수도권 과밀억제권역
•
수도권 부동산 취득 - 중과(용도불문)
•
수도권 이외 부동산 취득 - 중과X
b.
수도권 과밀억제권역 밖
•
수도권 부동산 취득 - 임대용 : 중과 X / 직접사용 : 중과
•
수도권 이외 부동산 취득 - 중과X
